Сегодня исламская ипотека активно развивается в странах Юго-Восточной Азии (Малайзия, Индонезия), на Ближнем Востоке (Саудовская Аравия, ОАЭ), а также в странах с немусульманским большинством (например, Великобритания, Германия, США).
В некоторых из этих стран исламские банки конкурируют с традиционными финансовыми институтами, предлагая свои продукты не только мусульманам, но и широкой аудитории.
Что нужно знать об исламской ипотеке, каковы его особенности
МОДЕЛИ ИСЛАМСКОЙ ИПОТЕКИ
Исламская ипотека — это способ финансирования покупки недвижимости, основанный на принципах исламского права (шариата). В отличие от традиционной ипотеки, она исключает начисление процентов, что запрещено исламом как ростовщичество (риба). Вместо этого применяются альтернативные методы, такие как покупка-продажа с наценкой или аренда с последующим выкупом.
В исламской ипотеке банк не предоставляет средства заемщику в обмен на проценты. Вместо этого используются механизмы совместной покупки, аренды или перепродажи, позволяющие банкам получать прибыль, не нарушая принципы шариата.
Существуют три основных модели исламской ипотеки:
Мурабаха
По этой модели банк приобретает недвижимость по рыночной цене и продает заемщику с заранее согласованной наценкой. Клиент выплачивает стоимость недвижимости частями в течение оговоренного периода, а банк остается владельцем имущества до полного погашения долга.
Пример: Клиент выбирает дом стоимостью $100,000. Банк покупает его и перепродает клиенту за $110,000 с рассрочкой платежей на пять лет. Таким образом, заемщик знает точную сумму, которую он должен выплатить, без начисления процентов.
В основе продукта прозрачность и выгода: клиент сразу видит конечную цену за жилье.
Иджара (лизинг)
В этом случае банк покупает объект недвижимости и сдает его в аренду заемщику с правом последующего выкупа. В арендную плату включается стоимость выкупа, и по завершении выплат право собственности полностью переходит к заемщику. Пример: Банк покупает квартиру за $80,000 и сдает ее клиенту. Клиент ежемесячно выплачивает арендную плату, постепенно погашая стоимость недвижимости. После окончания срока аренды клиент становится единственным владельцем жилья.
Мушарака мутанакиса (уменьшающееся партнерство)
Эта модель предполагает совместное владение недвижимостью между банком и заемщиком. Заемщик постепенно выкупает долю банка, выплачивая согласованную сумму и одновременно платя арендную плату за использование оставшейся части, принадлежащей банку.
Пример: Клиент и банк совместно покупают дом за $100,000, внося по 50%. Клиент постепенно выкупает долю банка, и в конце срока владение недвижимостью полностью переходит к заемщику.
РЕГУЛИРОВАНИЕ ИСЛАМСКОЙ ИПОТЕКИ
Исламская ипотека основана на принципах шариата, извлеченных из Корана и Сунны (учений Пророка Мухаммеда). Эти принципы требуют справедливости, прозрачности и отказа от спекуляций.
Одной из ключевых норм является запрет риба — начисления процентов, что требует от финансовых институтов разрабатывать инновационные продукты, соответствующие шариату. Для толкования сложных вопросов в исламском финансировании ученые выносят фетвы — юридические заключения, разъясняющие соответствие сделок нормам шариата.
Для стандартизации подходов в исламском финансировании функционируют международные организации, такие как:
– Организация бухгалтерского учета и аудита для исламских финансовых институтов (AAOIFI), которая разрабатывает стандарты для финансовых продуктов, включая ипотеку.
– Совет по исламским финансовым услугам (IFSB), предоставляющий рекомендации по управлению рисками, устойчивости банковской системы и соблюдению шариатских норм.
Несмотря на глобальные стандарты, их соблюдение добровольно, и каждое государство разрабатывает свои национальные регламенты. Например, Малайзия, Саудовская Аравия и ОАЭ имеют детально проработанные законы для регулирования исламских банков. Такой подход позволяет учитывать как требования шариата, так и специфику местных рынков, что способствует развитию этой отрасли.
КЛЮЧЕВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ИСЛАМСКОЙ ИПОТЕКИ
1.Обязательное владение недвижимостью банком
В исламской ипотеке банк обязан стать владельцем недвижимости, прежде чем передать ее заемщику через аренду или продажу. Финансовое учреждение не может просто выдать деньги на покупку жилья, как это происходит в традиционной ипотеке.
Часто собственность остается за банком вплоть до полного выкупа или находится в совместной долевой собственности заемщика и банка, в зависимости от условий контракта.
2. Разделение рисков
Банк и заемщик совместно несут риски. Если сделка прерывается, банк может понести убытки, что делает процесс отбора клиентов особенно тщательным.
3. Полная прозрачность условий
Договор исламской ипотеки исключает скрытые комиссии, мелкий шрифт и любые неопределенные пункты. Все условия сделки должны быть понятны и заранее согласованы, чтобы исключить риски несправедливости или обмана.
4. Согласование с шариатским советом
Каждая сделка должна быть одобрена шариатским комитетом, который гарантирует соответствие условиям исламского права. В зависимости от страны структура таких советов различается: где-то они действуют на национальном уровне, а в других случаях при каждом банке.
Однако структура и полномочия шариатских советов могут варьироваться в зависимости от страны. Например, в Малайзии и Пакистане существуют национальные шариатские советы, которые обеспечивают единую правовую основу для всех исламских банков, работающих в стране. В то же время в странах Ближнего Востока, таких как ОАЭ и Саудовская Аравия, шариатские советы действуют непосредственно при каждом банке
На что еще стоит обратить внимание
– Высокий первоначальный взнос. Исламская ипотека часто требует более значительного аванса, что может стать препятствием для клиентов с ограниченными финансовыми ресурсами.
– Административные расходы. Сложные требования и необходимость шариатского аудита увеличивают издержки, делая такие продукты потенциально более дорогими.
– Привязка к рыночным ставкам. Некоторые продукты ориентируются на такие индикаторы, как LIBOR или Euribor, что вызывает споры о полном соответствии шариату.
– Банковские риски. Поскольку недвижимость остается во владении банка до полного выкупа, он несет значительные финансовые риски, если сделка срывается.
Исламская ипотека не только соответствует шариату, но и отражает этическую философию, направленную на социальную справедливость. Она обеспечивает равноправие в отношениях между сторонами сделки и минимизирует возможность злоупотреблений. Такой подход делает ее привлекательной для людей, стремящихся к устойчивым и ответственным финансовым решениям.
МОДЕЛИ С УЧЕТОМ МЕСТНЫХ ОСОБЕННОСТЕЙ
В различных странах правила и практика исламской ипотеки могут варьироваться. Например:
Малайзия применяет гибкие нормы, чтобы стимулировать рост рынка исламского финансирования.
Саудовская Аравия ориентируется на строгую интерпретацию шариата.
В странах Запада, таких как Великобритания, где исламская ипотека также активно развивается, акцент делается на интеграцию продуктов в местное законодательство.
Однако в регионах с невысокой долей мусульманского населения исламская ипотека может быть представлена в ограниченном количестве банков, что снижает конкуренцию и возможности выбора для клиентов.
РАЗВИТИЕ ИСЛАМСКОГО ИПОТЕКИ В КАЗАХСТАНЕ
Исламский банковский сектор в Казахстане зародился с началом сотрудничества страны с Исламским банком развития в 1995 году и получил законодательную поддержку в 2009 году. На данный момент в Казахстане функционируют два банка – «Al-Hilal» и «Заман-Банк», которые основывают свою деятельность на принципах исламского финансирования.
За последние пять лет, а именно с 2019 по 2023 годы, исламские банки Казахстана показали существенный прирост активов на уровне 19,4%, в то время как у общего банковского сектора этот показатель составил 13,7%. Однако, несмотря на высокие показатели роста активов, их общая доля в системе банковских активов страны составляет менее половины процента, а доля вкладов физических лиц – всего 0,01%.
Для успешного развития исламского банкинга необходимо скоординированное вмешательство государственных органов, таких как Национальный банк Республики Казахстан и Агентство Республики Казахстан по регулированию и развитию финансового рынка, Ассоциация финансистов Казахстана, а также привлечение внимания к международным органам, как Совет по исламским финансовым услугам.
В конце июня замглавы Агентства по регулированию и развитию финансового рынка Олжас Кизатов в ходе бизнес-форума Евразийского банка развития сказал, что казахстанские банки смогут открывать «исламские окна» в своих отделениях, также исламские финорганизации смогут конвертироваться в обычные.
